Арендная плата в период коронавируса: что делать предпринимателям

Содержимое статьи:

Наболевший вопрос о том, как быть предпринимателю в условиях ограничения деятельности, связанных с распространением коронавируса, до сих пор вызывает жаркие споры среди юристов. Хоть правительство и приняло антикризисные меры по поддержке малого и среднего бизнеса, дабы снизить риск банкротства, все равно остается масса пробелов и множество ситуаций, в которых предприниматели не знают как поступить. В частности это касается мер поддержки по арендной плате. Соответствующие законопроекты, поправки и государственные документы были приняты еще в период с марта по апрель, но как именно их истолковать и возможно ли их применение на те или иные категории бизнеса, мы постараемся разъяснить в нашей статье. 

Отсрочка арендной платы

В соответствии с указом президента был разработан законопроект, поясняющий условия предоставления отсрочки по арендной плате (статья 19 98-ФЗ от 01.04.2020). Внимательно изучив этот документ, можно вынести два основных пункта по интересующей нас теме: кому полагается отсрочка и на каких условиях. Давайте разбираться.

Кому предоставляется отсрочка по арендной плате

Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 разработало перечень отраслей российской экономики, которые наиболее сильно пострадали в условиях ограничения предпринимательской деятельности. В редакции от 13 мая 2020 года указаны следующие сферы бизнеса:

  • Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки
  • Культура, организация досуга и развлечений
  • Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт
  • Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма
  • Гостиничный бизнес
  • Общественное питание
  • Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений
  • Деятельность по организации конференций и выставок
  • Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты)
  • Деятельность в области здравоохранения
  • Розничная торговля непродовольственными товарами

Если Ваша деятельность, как предпринимателя, входит в одну из этих областей российской экономики, то Вы  вправе рассчитывать на отсрочку по арендной плате. Далее разъясним дополнительные условия предоставления отсрочки платежей по договору аренды.

Условия предоставления отсрочки по арендной плате

Как и любой закон, данное постановление содержит в себе нюансы. Только соблюдение всех условий, арендодатель будет обязан предоставить отсрочку по платежам. И так, условия:

  • договор аренды был составлен до введения режима ограничения предпринимательской деятельности (до введения режима чрезвычайной ситуации или повышенной готовности);
  • платежи по арендной плате откладываются только в период с момента введения ограничений до 1 октября 2020 года, задолженности по договору ранее этого периода отсрочке не подлежат;
  • договор аренды составлен на нежилое помещение.

При соблюдении всех вышеуказанных требований, уплата платежей по аренде помещения откладывается на следующий год. На приведенной схеме можно увидеть, как арендатор будет выполнять условия договора с учетом этих послаблений.

Снижение арендной платы

Арендаторам, чья деятельность не входит в вышеуказанный список, не стоит рассчитывать на отсрочку платежей. В связи с этим стоит рассмотреть вопрос о снижении таковой. Т.к. отношения между арендатором и арендодателем договорные, то и решать этот вопрос нужно с помощью поиска альтернативных решений для выхода из столь сложной ситуации. Здравомыслящий владелец помещения всегда пойдет на компромисс, учитывая сложность обстановки в настоящее время. Главное, что требуется от арендатора, это как можно раньше обсудить с арендодателем сложившуюся ситуацию, прийти к единогласному мнению и закрепить итог обсуждения в документальном приложении к основному договору аренды. Данная процедура возможно и без личных встреч, путем написания заявлений бумажных и электронных. Каждое действие необходимо закреплять документально (сохранять копии всех документов общения и резервировать ответы).

В подтверждение своих позиции и положения стоит обратиться к правовым нормам:

  • ст. 401 ГК РФ - дает определение ситуациям, попадающим в категорию “форс-мажор”;
  • закон № 98-ФЗ от 01.04.2020 - содержит рекомендации арендодателям по снижению стоимости арендной платы;
  • ч. 3 ст. 19 закона 98-ФЗ - ссылаясь на эту правовую норму можно доказать невозможность использования арендуемого помещения, что послужит поводом для снижения платы по договору;

В случае, если владелец помещения не желает идти на компромисс, то можно смело отстаивать свои права в суде. Но об этом чуть позже.

В каких случаях не придется платить по договору аренды

Отсрочка или снижение суммы оплаты все равно вынуждают предпринимателей платить, пусть не сейчас, пусть не так много, но это нужно делать. А если платить не с чего? Магазин или кафе не работают, выручки нет и, соответственно, по арендной плате тоже нет возможности выполнять обязательства. Вот здесь стоит рассмотреть случаи, в которых арендатору не придется платить по договору.

Условие “форс-мажора” прописано в договоре аренды

В большинстве таких договоров в предпоследнем пункте указываются условия, при которых арендатор освобождается от исполнения своих обязательств. Чаще всего это обстоятельства непреодолимой силы: их никто из участников договора не контролирует, никто с ними не может справиться и они не учитывались при заключении сделки. 


Является ли пандемия коронавируса обстоятельством непреодолимой силы каждый субъект РФ решает для себя сам. Например, в Москве и области распространение болезни и ограничительные меры, связанные с этим, считаются форс-мажорной ситуацией. Для документального подтверждения этого факта можно обратиться в Торгово-промышленную палату и безвозмездно получить документ об определении нынешнего положения в стране.

Досрочное расторжение договора аренды

Такое возможно, если наступили существенные изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Ограничения со стороны государства, массовое заражение, контроль передвижений и т.д. - все это можно отнести к существенным изменениям, т.к. предвидеть их никто не в состоянии. Арендодатель может сослаться на предпринимательские риски. Но и тут есть выход - постоянное ведение плановой отчетности поможет опровергнуть это заявление. Данный вопрос решается как в мирном, так и в судебном порядке. 

Наличие признаков несостоятельности

При обнаружении первых признаков банкротства, арендатор обязан известить об этом владельца помещения и обратиться в суд для урегулирования ситуации. Если в ходе судебного разбирательства данное обстоятельство доказывается, то с арендатора снимаются все платежи. Не самый оптимистичный прогноз, но логичное завершение деятельности, если бизнес понес очень большие убытки. 

Судебная практика по решению споров об арендной плате

В зале закона, опираясь на мудрость и справедливость судьи, можно решить любой спор, описанный в нашей статье. Другое дело, что практики в этой области в российской судебной системе нет, но с другой стороны, появилась прекрасная возможность ее наработать. Разбирательства по таким спорам будут проходить отнюдь не быстро, но грамотное предоставление доказательств своей правоты обеспечит честному арендатору справедливый вердикт. Если же будет выявлено злоупотребление правами или обращение в суд будет преждевременным, без попытки урегулировать ситуацию до суда, иск с большей вероятностью будет отклонен. Также отрицательное решение и штрафные санкции грозят арендатору, если:

  • письменно не уведомить арендодателя об обстоятельствах непреодолимой силы;
  • ограничительные меры со стороны государства не имеют прямого воздействия на деятельность предпринимателя, т.е. не являются причиной его убытков;
  • арендатор ссылается на резкие изменения валютного курса, падение нефти, акций и общее экономическое положение в стране;
  • арендатор по собственному желанию приостановил деятельность своей фирмы.

Заключение

Тяжелое экономическое положение в стране, чрезвычайные ситуации, эпидемии и другие волнующие события в первую очередь наносят значительные убытки малому и среднему бизнесу. Даже с учетом принятия антикризисных мер, быстро восстановить свое дело не получиться и всегда нужно искать мирные и законные способы решения проблем. Лучше всего настроить конструктивный диалог между участниками договора аренды. Если же договориться не получается, то тут прямая дорога в суд. Отстаивая свои права следует опираться не только на букву закона, но и экономические документы: статистика и отчетность фирмы, заключения финансовых инстанций, справки из налогового органа и т.д. Также важно использовать здравый смысл и логику, предоставляя суду грамотно составленные отчеты в правильной последовательности. Так что советуем не паниковать, здраво оценивать сложившуюся ситуацию и ответственно подходить к разрешению возникающих разногласий.